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只还利息的贷款方式

在贷款买房市场日益频繁的今天,可能很多朋友会问如果我们只还利息,有什么利弊呢?特别是当我们前期预算比较紧的情况下,interest only就显得更加吸引人。

 

现在澳洲很多银行会提供interest only贷款,和它相对应是连本带息(principal & interest)。Interest only 一般会限定时间期限,比如说只有前5年可以只还利息,因为从长期来看,银行是一定需要客户偿还本金的 (Chances are that youwill need to pay of the principal of the loan at some point)。

 

 

 

Pros

1)显而易见,只还利息可以很大程度上减少你前期几年的还款额度。eg: 20万澳币的贷款,贷30年,4.8%还款利率,如果连本带息还款,每月需要还款1050,但是如果前五年只还利息,每月只需还款800。这样就会有一部分结余。客户就可以利用这些结余进行其他投资,比如说教育,business expenses)

 

2)Tax deduction: 可以帮助我们合理避税。我们偿还给银行的利息是我们的支出(interest cost),也就意味着利息支出是可以抵税的项目。interest only可是在前几年最大化我们的利息支出,同时也最大的合理避税了。在税率非常高的澳洲,合理避税能帮我们节省出可观的金额。

 

3)减轻投资房还贷压力。interest only最初是为投资房而增设一项贷款方式。如果是投资房贷款,房租收入就有可能抵消利息支出。这样房东会有结余的金额进行其它的投资。五年之后如果房屋增值了,就意味着客户可以在没有大额支出的情况下就收获了房屋的增值(capital gain)。

 

Cons

当然,interestonly 也有着它潜在的风险。It's all about timevalue.如果从30年还款的总金额来看,interest only 的总还款额是大于principal and interest的总还款额的。因为前期没有还本金,也就意味着前期利息都是以总的贷款额来计算的。而连本带息的利息是随着时间的推移越来越少的,因为本金越来越少了。

 

另一方面,客户终究是要还本金的,一般银行只提供5年的interest only。在前5年客户可能会花费超出本身可以承担的花销能力,因为他们还没有开始还本,只是暂时的有结余。This could lead youreply on this extra temporary cashflow for your living expense.

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